Einleitung

Hast Du Dich schon einmal gefragt, wie die Erneuerung oder der Bau eines komplett neuen Infrastrukturprojekts funktioniert? Warum es so lange dauert, bis ein Infrastrukturprojekt geplant und gebaut ist? Wie es finanziert werden kann und wer an der Realisierung beteiligt ist?

Wie läuft das eigentlich üblicherweise ab, wenn eine Kommune zum Beispiel eine neue Schule bauen möchte? Und kann man ein solches Projekt auch mit privatem Kapital finanzieren?

Nachfolgend geben wir einen Einblick in die vier Phasen, die ein Infrastrukturprojekt im Laufe seiner Projektzeit durchläuft, wer daran maßgeblich beteiligt ist, welche Herausforderungen es gibt und wie diese gelöst werden können. Und wir gehen darauf ein, wie privates Kapital im Rahmen einer Infrastrukturinvestition für solche Projekte aktiviert werden kann – vielleicht mit Dir als Anleger oder als künftigen Experten bei der Realisierung und Finanzierung solcher Projekte.

Die vier Phasen eines Infrastrukturprojekts im Überblick

Phase 1: Planung

Jedes Projekt beginnt mit einer Idee und einer Machbarkeitsstudie. Dabei werden zentrale Fragen geklärt: Gibt es Bedarf für das Projekt? Wo kann das Projekt realisiert werden (Standort)? Wie kann das Projekt wirtschaftlich, technisch und umweltverträglich umgesetzt werden? Die Planungsphase umfasst umfangreiche Genehmigungsprozesse, bei denen häufig mehrere Behörden involviert sind. Parallel zur Genehmigung laufen Finanzierungsplanung und Ausschreibungen für die einzelnen Arbeitsschritte. Kurz: In dieser Phase wird entschieden, wie das Projekt realisiert wird.

Phase 2: Bau

Sobald alle Genehmigungen vorliegen und die Finanzierung steht, erfolgt die detaillierte Planung und Beschaffung der notwendigen Ressourcen und Materialien. Um sich in der Bauphase gegen evtl. Risiken wie Materialpreissteigerungen, Lieferkettenproblemen und technischen Herausforderungen abzusichern, werden häufig EPC-Verträge (Engineering, Procurement, Construction) abgeschlossen. Qualitätskontrollen und Testläufe sind unerlässlich, um sicherzustellen, dass alles wie geplant funktioniert. Typische Beteiligte in dieser Phase sind Generalunternehmer, Ingenieure, Projektcontroller sowie Versicherungen, die Risiken während der Bauphase absichern.

Phase 3: Betrieb

Nach Fertigstellung beginnt die langjährige Betriebsphase. Eine sorgfältige Wartung und Instandhaltung ist entscheidend, um das Infrastrukturprojekt langfristig funktionstüchtig zu halten. Beteiligte Akteure umfassen die Betreiber der Infrastruktur, Wartungs- und Instandhaltungsfirmen sowie Behörden.

Phase 4: Rückbau oder Modernisierung

Am Ende der Lebensdauer einer Infrastrukturanlage, etwa nach 20 bis 40 Jahren Betrieb, folgt der Rückbau oder die komplette Modernisierung. Hierbei steht entweder der sichere und umweltverträgliche Rückbau oder eine zeitgemäße Kompletterneuerung im Vordergrund.

Wie läuft die Planung bei Infrastrukturprojekten konkret ab?

Beispiel: Planung einer neuen Schule

Die Planung einer neuen Schule in kommunaler Verantwortung umfasst typischerweise mehrere Schritte und beinhaltet eine enge Abstimmung zwischen Verwaltung, Politik, Fachplanern und späteren Nutzern (z. B. Schulleitung, Lehrer, Eltern). Nachfolgend findest Du eine kompakte Übersicht über den üblichen Ablauf.

Bedarfsanalyse und Grundsatzentscheidung

• Ermittlung des Schulraumbedarfs: Auswertung aktueller und künftiger Schülerzahlen, Analyse von Einzugsgebieten, Verkehrs- und ÖPNV-Anbindung und Ableitung von Prognosekorridoren (z. B. Bevölkerungsentwicklung, städtische Neubaugebiete)
• Standortwahl: Prüfung kommunaler Grundstücke (Lage, Größe, rechtliche Aspekte) und Bewertung alternativer Standorte: Infrastruktur, Erschließung, Umwelt- und Lärmschutzvorgaben
• Politische Beschlussfassung: Vorstellung der Bedarfsermittlung im zuständigen Fachausschuss (z. B. Bildung, Stadtentwicklung) und Einholung der Zustimmung des Rats/der Gemeindevertretung, ob ein Schulneubau realisiert werden soll

Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsprüfung

• Raumprogramm: Festlegung der Anforderungen: Anzahl der Klassenräume, Fachräume (z. B. Naturwissenschaften, Musik, IT), Mensa, Verwaltung und Berücksichtigung pädagogischer Konzepte (Ganztagsbetreuung, Inklusion, Lerncluster)
• Kosten- und Finanzierungsmodelle: erste Kostenschätzung für Bau, Ausstattung und eventuelle Außenanlagen und Prüfung verschiedener Finanzierungswege (Eigenmittel, Kredite, Förderprogramme, Public-Private-Partnership)
• Wirtschaftlichkeitsanalyse: Vergleich konventioneller Realisierung (kommunale Ausschreibung nach HOAI „Verordnung des Bundes zur Honorarregelung von Architekten & Ingenieuren“) mit möglichen Alternativen (z. B. PPP) und Auswertung der Vor- und Nachteile (z. B. Risikoübertragung, langfristige Kosten, Flexibilität)

Grobplanung und Projektstrukturierung

• Architekten- und Fachplanerbeauftragung: ggf. Auslobung eines Wettbewerbs oder Ausschreibung nach Vergaberecht und Konzeptentwicklung für Raumaufteilung, Gebäudestruktur, technische Ausstattung
• Genehmigungen: Bauleitplanung oder Anpassung bestehender Bebauungspläne, Einholung aller erforderlichen Bau- und Umweltgenehmigungen (z. B. Immissionsschutz, Brandschutz, naturschutzrechtliche Belange)
• Projektorganisation: Einrichtung eines Projektteams (z. B. Stadtverwaltung, Bauamt, Schulamt, externe Fachleute) und Definition von Rollen, Zuständigkeiten und Meilensteinen

Feinplanung und Ausführungsplanung

• Konkretisierung des Bauentwurfs: Ausarbeiten der architektonischen Details (Materialien, Grundrisse, Fassadengestaltung) und Entwicklung haustechnischer Konzepte (Heizung, Lüftung, Sanitär, IT-Infrastruktur)
• Kosten- und Terminplan: Verfeinerte Kostenschätzung oder Festpreise bei Nutzung von Generalunternehmern und Festsetzung der genaue Zeitschiene für Ausschreibung, Baubeginn, Fertigstellung
• Abstimmung mit pädagogischen Nutzern: Einbeziehung der Schulleitung, Lehrkräfte und ggf. Elternvertretungen für Raum- und Ausstattungsbedarfe und Sicherstellung, dass das Gebäude zukünftige pädagogische Anforderungen (z. B. Ganztagsangebote, Inklusion, flexible Lernkonzepte) unterstützt

Ausschreibung und Vergabe

• Erstellung von Ausschreibungsunterlagen: Technische Beschreibungen, Leistungsverzeichnisse, Vertragsbedingungen und Prüfung, ob Bauabschnitte, sog. Fachlose (z. B. Bautechnik, Elektrotechnik, Heizung/Lüftung/Sanitär), einzeln oder gemeinsam ausgeschrieben werden
• Vergabeverfahren: Einhaltung des öffentlichen Vergaberechts (z. B. VOB/A, UVgO, GWB), Durchführung eines öffentliches oder europaweites Verfahren (abhängig vom Auftragsvolumen), Angebotsbewertung nach festgelegten Kriterien (z. B. Preis, Qualität, Referenzen)
• Vertragsabschluss: Unterzeichnung des Bau- oder Generalunternehmervertrags und ggf. Vereinbarungen zur Projektsteuerung, Risikoübernahme, Gewährleistung

Vorbereitung der Bauphase

• Bauvorbereitung: Erstellung der Ausführungsplanung (Detailpläne, Statik, Brandschutzkonzept) und Baustelleneinrichtung und Terminabstimmungen mit Bauunternehmen
• Projektcontrolling: Implementierung eines Steuerungssystems für Qualität, Kosten und Termine (z. B. wöchentliche Baubesprechungen) und Festlegung von Eskalationsstufen für Planungsänderungen und Nachträge
• Kommunikation: Einbeziehung von Öffentlichkeit und Medien (z. B. Spatenstich, Infoveranstaltungen für Anwohner) und transparente Darstellung von Zeitplan und Baufortschritt

Wichtige Akteure und ihre Rolle während der Planungsphase

Zwischenfazit Planungsphase

Okay. Langsam bekommt man eine Ahnung, warum Infrastrukturprojekte lange dauern und komplex sind. Hier sind eine Menge Arbeitsschritte in der Planung zu durchlaufen mit vielen beteiligten Akteuren. Das bedeutet viel Koordinierungsaufwand und erfordert Sachkenntnis – insbesondere auf Seiten des verantwortlichen Betreibers (in diesem Fall die Verwaltung der Kommune). Wenn dann die Personaldecke und die Fachkenntnisse in der kommunalen Verwaltung begrenzt verfügbar sind (denn die Verwaltung hat ja auch noch andere Projekte wie Modernisierung von Straßen, ÖPNV usw. zu bewältigen), dann wird es schon mal schwierig. Die Mitarbeiter in der kommunalen Verwaltung stehen also vor großen Herausforderungen.

Hinzu kommen Engpässe auf Seiten der Planungsbüros, Bauunternehmen und Lieferanten sowie lange Abstimmungsprozesse mit betroffenen Bürgern (z.B. Lärm in der Nachbarschaft der Schule) und Nutzern (z.B. Lehrer, Eltern und Schüler). Auch das große Thema “knappe Budgets“ erschwert die Umsetzung zusätzlich.

Was aber, wenn die Kommune die Schule auch mit privatem Kapital finanzieren möchte? Wie sähe der Planungsprozess dann aus? Nachfolgend findest Du eine kompakte Darstellung, wie eine Kommune bei der Errichtung einer Schule oder eines ähnlichen Infrastrukturprojekts privates Kapital im Rahmen eines so genannten Public Private Partnership (PPP)-Modells einbindet. Dabei liegt der Fokus darauf, welche Schritte eine Kommune unternimmt, wenn sie die Zusammenarbeit mit privaten Investoren sucht, um den Bau und oft auch den Betrieb einer Einrichtung zu stemmen.

Grundidee: Public Private Partnership und Einbindung von privatem Kapital

Ziel: Die Kommune benötigt eine neue Schule (oder ein anderes öffentliches Gebäude), hat aber begrenzte Finanzmittel oder möchte finanzielle und technische Risiken auslagern.

Prinzip: Der private Partner (z. B. ein Baukonsortium und ein Infrastruktur-Fonds) übernehmen die Planung, Bau und Finanzierung und je nach Modell später auch den Betrieb, während die Kommune über eine mehrjährige Laufzeit für die Bereitstellung des Gewerks regelmäßige Zahlungen leistet (z. B. „Verfügbarkeitsentgelte“).

Nutzen:

• Entlastung des kommunalen Haushalts in der Bauphase
• Klare Risikoteilung (Bau- und Kostenrisiko oft beim privaten Partner)
• Potenziell effizientere Bau- und Betriebsprozesse dank privatem Know-how

Vorbereitende Schritte: Einbindung privaten Kapitals

Formale Planungs- und Vergabeschritte bei einem PPP-Projekt

Hat die Kommune beschlossen, privates Kapital (PPP) einzusetzen, beginnt der eigentliche Planungsprozess. Dieser ist umfangreicher als bei einer klassischen Vergabe, da Finanzierung, Bau, Betrieb und Risiken in einem Gesamtpaket definiert werden.

Projektstrukturierung und Ausschreibungsvorbereitung

• Projekt- und Leistungsbeschreibung: Die Kommune erstellt ein funktionales Anforderungsprofil („Output-Spezifikation“): Wie groß soll die Schule sein? Welche Räume, welche Standards (z. B. energetische Anforderungen, Raumklima, Ausstattung)? Welche Betriebsleistungen übernimmt der private Partner (Gebäudereinigung, Wartung, Bewachung etc.)? Gleichzeitig wird definiert, wie die Zahlungen an den Privaten bemessen werden (z. B. Festvergütung pro Monat + Bonus/Malus für Qualität).
• Risikoverteilung: Hier wird festgelegt, wie die Projektrisiken, also z. B. die Baugrundrisiken, Kostenrisiken bei steigenden Materialpreisen, Zinsänderungsrisiken etc., auf die einzelnen Projektpartner (Kommune, Projektentwickler, Bauunternehmen, Investoren und Fremdkapitalgeber) verteilt werden. Diese Punkte werden im Verhandlungsverfahren genau definiert. Üblicherweise übernimmt der private Partner Baukostenrisiken, bekommt dafür jedoch eine entsprechende Vergütung.
• Vergabeunterlagen und rechtliche Prüfung: Hierunter ist die Erstellung der kompletten Ausschreibungsdokumentation (Leistungsbeschreibung, Vertragsentwürfe) unter Einhaltung nationaler und europäischer Vergaberegeln (z. B. GWB, VgV oder SektVO, je nach Volumen und Branche) zu verstehen.

Bekanntmachung und Angebotsphase

• Veröffentlichung der Ausschreibung: Hierzu findet ein kommunaler oder europaweiter Aufruf bzw. europaweite Ausschreibung: „PPP-Projekt – Neubau Schule“ statt. Die privaten Bieter (Bauunternehmen, PPP-Konsortien, Fonds) reichen ihre Bewerbungen ein.
• Präqualifikation: Die Kommune wählt nach Eignungskriterien (Finanzkraft, Referenzen, technische Fähigkeiten) mehrere geeignete Bieter aus.
• Dialog- oder Verhandlungsphase: Es findet ein wettbewerblicher Dialog mit den Bietern statt. Inhaltlich umfasst das die Verhandlung über Details der Planung, Finanzierung, Risikoteilung und Kosten. Parallel dazu verfeinern die privaten Bieter ihre Konzepte (Architektur, Betrieb, Finanzierung) und legen Angebote vor.
• Prüfung, Bewertung, Zuschlag: Die Kommune analysiert die Angebote anhand definierter Kriterien (z. B. Lebenszykluskosten, Qualität, Referenzen). Bei Erfolg erhält der beste Bieter den Zuschlag (z. B. PPP-Konsortium X).

Planungsschritte nach Zuschlag

Sobald das PPP-Konsortium ausgewählt ist, wechselt das Projekt in die Detailplanung. Nun erfolgt die enge Zusammenarbeit von öffentlicher Hand und privatem Partner:

• Feinplanung und Ausführungsentwürfe: Architekten, Fachplaner und Bauunternehmen des PPP-Konsortiums erstellen auf Basis der funktionalen Vorgaben die konkreten Bau- und Betriebspläne. Die Kommune (Bauamt, Schulamt) prüft, ob die Pläne alle Anforderungen erfüllen (z. B. Raumprogramm, Barrierefreiheit, Brandschutz).
• Abstimmung mit Nutzern: Hierfür werden die Schulleitung, Lehrer und ggf. Elternvertretungen eingebunden, damit pädagogische Belange berücksichtigt werden (z. B. Lage der Fachräume, Mensa, Ganztagsbereich).
• Genehmigungsprozesse: Der Bauantrag wird beim zuständigen Bauordnungsamt eingereicht (sofern nicht schon im Vorfeld erfolgt). Und es finden eventuell notwendige Umwelt- und Immissionsschutz-Prüfungen für den Standort statt.
• Finanzierungsfinalisierung: Der private Partner schließt mit Banken (oder institutionellen Anlegern) die vereinbarten Finanzierungen ab (Eigen- und Fremdkapital). Die Kommune erhält Einsicht in die relevanten Kostenstrukturen (soweit vertraglich geregelt, um Transparenz zu sichern).

Organisation und Controlling der Kommune während der Planungsphase

• Projektsteuerungsteam in der Verwaltung: Die ausschreibende Stelle der Kommune koordiniert alle internen Dienststellen (Schulamt, Bauamt, Kämmerei) und prüft Fortschritte und kommuniziert eng mit dem PPP-Konsortium (z. B. regelmäßige Baubesprechungen, Lenkungskreis).
• Politische Begleitung: Der Rat oder ein Fachausschuss lässt sich regelmäßig berichten, um über wesentliche Änderungen oder Mehrkosten zu entscheiden.
• Risikomanagement: Die Kommune überwacht, ob Risiken, die eigentlich der private Partner tragen soll (z. B. Bauverzögerungen, Kostensteigerungen), tatsächlich nicht an der Kommune hängenbleiben. Gute Dokumentation und klare Vertragspassagen sind hier essenziell.

Typische Herausforderungen und Lösungen bei der Planung von PPP-Projekten

Fazit: Erfolgreiche Einbindung privaten Kapitals für öffentliche Infrastrukturprojekte

Wenn eine Kommune von Anfang an strukturiert vorgeht, ist die Einbindung privaten Kapitals per PPP-Projekt eine durchführbare und oft wirtschaftlich sinnvolle Option. Der Planungsprozess verlängert sich gegenüber einer konventionellen Ausschreibung meist etwas, da Finanzierungs- und Betriebsfragen in die Vergabe integriert sind. Dafür profitiert die Kommune von:

• Risk-Transfer (Baukosten, Terminrisiko, etc.)
• Langfristiger Kostensicherheit (fest vereinbarte „Verfügbarkeitsentgelte“)
• Betrieblicher Effizienz (privates Facility Management)

Die gründliche Bedarfs- und Machbarkeitsprüfung, gefolgt von einem klar definierten Vergabeverfahren und enger Abstimmung mit den künftigen Nutzern, ist ausschlaggebend für den Erfolg eines PPP-Projekts. So entsteht eine moderne Schule, die pädagogisch und finanziell nachhaltig ist und den kommunalen Haushalt nicht über Gebühr belastet.

Aber der Aufwand für die kommunale Verwaltung ist unter Umständen größer als bei einem konventionell über die kommunalen Haushaltmittel finanzierten Projekt. Wenn also mehr privates Geld für Infrastrukturprojekte aktiviert werden soll, dann macht es in jedem Fall Sinn, über Vereinfachungen im Planungsprozess (Stichwort Bürokratieabbau) und auch über eine Zentralisierung von bestimmten Planungsschritten wie zum Beispiel des Ausschreibungsprozesses nachzudenken (Stichwort Entlastung der kommunalen Verwaltung, Bündelung von PPP-Kompetenzen und Hebung von Skalen- und Kosteneinspareffekten durch gebündelte Beauftragung).

Im nächsten Blogbeitrag erläutern wir Euch die Funktionsweise von Public-Private-Partnership (PPP)-Modellen aus Sicht von privaten Investoren. Wir beantworten die Frage, wie diese Modelle grundsätzlich funktionieren und welche Chancen und Risiken sie für Investoren bieten.

Wenn Ihr Euch für ein aktuelles Beispiel für ein kommunales Projekt interessiert, dann schaut mal auf dem Web-Portal der Stadt Köln unter „Schulbauprojekte in öffentlich-privater Partnerschaft“ vorbei.

Hoffentlich hat Dir dieser Artikel geholfen, einen ersten Eindruck über die Realisierung von Infrastrukturprojekten und deren Herausforderungen zu erhalten.  Teile diesen Beitrag, wenn er Dir gefallen hat! Lass uns Deine Fragen wissen!